1、粘度
粘度是表示流体的粘性指标，是影响流体速度的因素之一，粘度大，对物体的粘着力大，即流动阻力大。粘度在流体润滑条件下，是决定润滑性的重要物性，通常的润滑油是用粘度未分类的。如（运动粘度40℃mm/s2运运粘度100℃mm/s2）来表示。
一般来说，粘胶纤维度随着温度的升高而降低，随着温度的升高而增加这特性对于润滑的实用性具有重大意义。
例如低温时，由于油的粘度高，使粘性的阻力增加，负荷增大。相反，油温高时，由于油的粘度降低，摩擦部分从流体润滑向边界润滑度过，促使摩损增加。因此，希望润滑油随温度引起的粘度变化要尽量小。
2、浊点
石油里含有石腊，提炼出的机油都要经过脱腊处理，但不可能脱净，总有一部分石腊残留在冷冻机油内。
冷冻机油的浊点应低于制冷剂的蒸发温度，因冷冻机油与制冷剂互相溶解，并循环流动于制冷系统的各部分，若冷冻机油中有石腊析出，石腊就会积存在节流阀孔而堵塞，若积存在蒸发器内表面，就会增加热阻，影响传热效果。
3、凝固点
当冷冻油冷却到停止流动的温度，就是该油的凝固点，凝固点比浊点低，冷冻机油的凝固点都比较低，对高中温的制冷设备地都能满足要求，但对低温设备，如蒸发温度在-100℃度左右的低温箱，一般的冷冻机就难以满足要求。但对低温设备，如蒸发温度在-100℃左右的低温箱，一般的冷冻机就难以满足了，必须选用低凝固点的冷冻机油。冷冻机油的凝固点应比制冷设备的蒸发温度低，才不会有被冷冻而凝固的可能，这样可能避免节流阀孔被堵塞，以及蒸发器内积存冷冻机油的危险。以R-12为制冷剂的机组，冷冻机油的凝固点应低于-30℃--40℃；以R-22为制冷剂的机组，其凝固点应低于-55℃，对于复迭式低温装量，其凝固温度应低于-60℃或更低些。
冷冻机油中溶有制冷后，其凝固点要降低，如冷冻机油与R-22溶合后，其凝固点要比纯冷冻机油低15℃-30℃。若把少量的与冷冻机油相溶解的制冷剂加入到另一种与油不相溶解的制冷剂中，这种制冷剂混合物也会使冷冻机油的凝固点降低。
4、闪点
加热冷冻机油，直到所蒸发出来的油蒸气与火焰接触时能发生闪火药味的最低温度，称为冷冻机油的闪点。
压缩机用的冷冻机油，闪点应比排气温度高15℃-30℃，这样可以避免冷冻机油的燃烧和结焦，而不影响排气阀的正常工作。R-12与R-22的冷冻机组用冷冻机油的闪点应在160℃以上，美国太阳牌冷冻机油的闪点可达196℃。可用于热带空调器的压缩机中。闪点高的冷冻机油其热稳定性良好，在高温时也不容易生成结炭。
5、化学稳定性
不会与制冷剂或其它存在于系统内的材料起化学作用。制冷剂-油-金属的共存系统中，高温时冷冻机油要产生化学反应，其结果生在腐蚀性酸，它能腐蚀钢。
冷冻油在高温下和热片、制冷剂、水分、金属、空气相接触时会引起分解、聚合，氧化等反应，生成沥青的结焦。甚至出现纯粹的焦炭，这些物质附着在阀片上，将影响气阀的工作。
6、水分、空气溶解量。
冷冻机油应不含水分，即使含有水分，也多用户在20PPM以下，水分在低温设备中制冷系统中不仅引起结冰，还会促进冷冻油的化学反应以及引起电气绝缘性能降低。
冷冻机油最关键的指标是：与制冷剂的互溶性、高低温性能、不含水、与制冷剂的化学惰性高。